До 1 января 2005 г. физические и юридические лица, имеющие в постоянном пользовании земельные участки, должны сделать выбор - оставаться арендатором или становиться полноправным их собственником. Как утверждают юристы, чтобы оптимизировать принятие решения по земельному вопросу, необходимо заранее просчитать возможные выгоды и риски обоих вариантов.

 

Переходные положения нового Земельного кодекса предписывают всем юридическим и физическим лицам, имеющим земельные участки в постоянном пользовании, до 1 января 2005 г. переоформить либо права собственности, либо права аренды на эти участки. Законодательная новация обязала компании и частников пересмотреть свои отношения с государством. Однако оба варианта подтверждения пользования - покупка участка и его аренда - связаны с определенным риском из-за законодательных пробелов.

 

Как показывает практика, сейчас земельные участки выкупают по большей части совместные предприятия - обычно иностранные партнеры требуют от украинской стороны оформить право собственности на землю, на которой расположена недвижимость совместного предприятия, будь то магазин или заводские корпуса. Таким образом иностранцы перестраховываются от возможных рисков изменения законодательного поля или настроений местной власти. А вот отечественные компании предпочитают арендовать земельные участки. Ведь покупка может вылиться в круглую сумму (особенно, если речь идет о престижных участках в центре города или в столице), которую предприятие иногда не может позволить себе изъять из оборота (по данным Госказначейства, за январь-ноябрь прошлого года местные бюджеты получили 261 млн. грн. от продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения, что в 2,3 раза больше, чем за аналогичный период 2002 г.).

 

Земля напрокат

Новые правила игры для субъектов арендных отношений установил недавно принятый парламентом Закон "Об аренде земли". В законе изменена трактовка понятия "аренда земли", которая основана на договоре между сторонами. Такой договор вступает в силу после государственной регистрации, а срок его действия не может превышать 50 лет. Кроме того, норматив определил достаточно широкий перечень объектов, закрепленных в коммунальной или государственной собственности, которые могут передаваться в аренду: участки земли, насаждения, водоемы, а также сооружения и строения, другое недвижимое имущество, расположенное на арендуемой земле. Расширен и круг субъектов арендных правоотношений. В частности, в качестве арендодателей теперь могут выступать как собственники земельных участков, так и уполномоченные ими лица. А арендаторами имеют право быть украинские граждане и резиденты-юрлица, иностранные компании и физлица, международные объединения и организации или другие государства.

 

При этом процедура передачи земли в аренду достаточно проста. О ней рассказал Алексей Кот, директор департамента контрактного права и недвижимости юридической фирмы "Салком": "Лицо, желающее получить земельный участок в аренду из земель государственной или коммунальной собственности, должно подать в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по месторасположению земельного участка заявление (ходатайство). В случае согласия арендодателя передать земельный участок в аренду и принятия им соответствующего решения, стороны заключают договор аренды земли. Передача в аренду земельного участка, границы которого определены в натуре (на местности), без изменения его целевого назначения осуществляется без разработки проекта землеотвода". К тому же законодательство устанавливает приемлемые для арендатора финансовые условия аренды. В частности, Закон "Об аренде земли" запрещает определять размер годовой арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности выше 10% от их денежной оценки. Исключение составляют случаи, когда арендатор определяется на конкурсных основаниях. При этом сняты ограничения на внесение арендной платы на будущий период аренды сроком более одного года, что помогает арендатору эффективнее планировать обязательные платежи.

 

Впрочем, предприятию, отдавшему предпочтение аренде, стоит учитывать и связанные с этим бизнес-риски. "Органы местного самоуправления лишены права предварительно согласовывать на сессиях решения о передаче имущества в аренду, принятые органами исполнительной власти. А это может привести к конфликтам в отношениях местных общин с будущими арендаторами", - поясняет председатель подкомитета Комитета ВР по вопросам аграрной политики и земельных отношений Владимир Лещенко. К тому же конфликт между арендатором и властями может быть спровоцирован отсутствием законодательно регламентированного порядка передачи земли в аренду.

 

"Детализированные процедуры могут утверждать местные советы на основании положений Земельного кодекса, - говорит Юрий Забияка, юрист адвокатской конторы "Грамацкий и партнеры". - Однако при этом всегда существует опасность: легитимность соответствующих документов будет оспорена, что, в свою очередь, негативно отразится на арендаторе".

 

Причем возможности арендатора повлиять на ситуацию в данном случае крайне ограничены, поскольку упомянутые риски спровоцированы внешними факторами - недостаточно корректными правовыми нормами. Правда, предприниматели могут еще на стадии подготовки местным советом проекта документа о порядке передачи земли в аренду, заручившись поддержкой представителей Госкомпредпринимательства, инициировать проведение юридической экспертизы будущего документа. В этом случае - на соответствие положениям Земельного кодекса. Закон "Об основах государственной регуляторной политики в сфере предпринимательской деятельности" обязывает разработчика регуляторного акта заранее информировать о готовящемся документе. Этим же законом установлено требование проводить предварительную экспертизу проектов нормативов на предмет их влияния на бизнес-среду.

 

Наконец, оформление арендных отношений может быть сильно растянуто во времени. "Арендатору необходимо соблюдать установленную процедуру всевозможных согласований землеотвода и проектной документации, которая требует значительных усилий и времени. Нередко данный процесс занимает 12 и более месяцев. Безусловно, такие сроки реализации строительных проектов не способствуют эффективному развитию бизнеса", - комментирует Сергей Пионтковский, партнер компании Baker & McKenzie. Именно эти обстоятельства могут склонить предприятие к покупке земельного участка. Тем более, что такие вложения, если учитывать постоянно растущие цены на землю, являются весьма эффективными. К тому же в некоторых случаях у СПД просто не остается иного выбора. К примеру, в Киеве, в соответствии с решением местной власти, земельный участок под АЗС можно получить только "под выкуп".

 

Риски владения

Покупать землю стало возможно после вступления в силу нового Земельного кодекса, которым изменены подходы к частной собственности на землю. "Согласно положениям Закона "О собственности" коммунальная собственность является одним из видов государственной собственности. Ст. 12 Земельного кодекса указывает, что передача земельных участков коммунальной собственности в собственность юридических и физлиц относится к компетенции сельских, поселковых и городских советов.

 

Закон Украины "О местном самоуправлении" также указывает на правомочность распоряжения земельными участками местными органами самоуправления. Таким образом, никаких законных препятствий для получения в собственность земельных участков, при наличии положительного решения соответствующего местного органа, не должно возникать. Исключение составляют случаи, когда передаваемые участки относятся к заповедникам, заказникам, территориям охраняемого историко-культурного наследия и т. д. Для передачи таких земель в собственность необходимо соблюдение процедуры получения разрешений либо согласований с компетентными органами, к ведению которых такие вопросы отнесены", - рассказывает начальник юридического департамента АФ "Киевская аудиторская служба" Ольга Козляковская.

 

В случае выкупа юридическое или физическое лицо становится полноправным владельцем земельного участка и уплачивает только земельный налог, установленный на уровне 1% от денежной оценки этого участка. Такой процент установлен Законом "О плате за землю". Впрочем, и данный вариант решения земельного вопроса имеет свои нюансы. "В Законе "Об оценке земель" сделан акцент на оценку исключительно земель без учета того, что участки, как правило, являются неотъемлемой частью целостного имущественного комплекса. Соответственно и оцениваться должны вместе со строениями или сооружениями, размещенными на них", - разъясняет Владимир Лещенко. Оценщики считают, что такое упущение может спровоцировать в будущем многочисленные конфликты относительно определенной стоимости объектов. А значит, заключенный договор купли-продажи земельного участка может быть признан недействительным.

 

Чтобы избежать подобных ситуаций, для определения стоимости земли обычно привлекаются несколько оценщиков (как со стороны покупателя, так и со стороны продавца). Предоставленные ими результаты оценки сравниваются, и субъекты сделки купли-продажи находят некий компромиссный вариант контрактной стоимости земли.

 

Относительно права собственности на несельскохозяйственные земли следует обратить внимание на существующие ограничения в отношении предприятий с иностранными инвестициями. "Так, Земельный кодекс разрешает приобретать право собственности на землю лишь совместным предприятиям, а не предприятиям со 100%-ными иностранными инвестициями, - указывает Сергей Пионтковский. - Однако остается непонятным, какие именно предприятия являются СП, поскольку данный термин не определен в земельном законодательстве Украины". Вполне очевидно, что белые пятна в законодательстве значительно повышают риски для землевладельцев и землепользователей.

 

Законодательными неточностями пользоваться можно, но осторожно

Некоторые неурегулированные моменты земельного законодательства уже стали причинами довольно серьезных конфликтов между бизнесом и органами самоуправления, с одной стороны, и правоохранительными органами - с другой. Так, осенью 2003 г. Генпрокуратура объявила, что "в результате злоупотребления служебным положением мэра г. Ялты Сергея Брайко", ялтинский горисполком не заключил ряд договоров аренды земельных участков, чем государству нанесен ущерб в размере почти 800 тыс. грн.

 

Адвокаты Сергея Брайко, отстаивая невиновность мэра, апеллировали к ст. 125 Земельного кодекса, согласно которой право на аренду земельного участка возникает только после заключения договора аренды и его государственной регистрации, а поскольку государственной регистрации не было, то и обязательства по арендной плате не возникало. Сам же С. Брайко объявил действия Генпрокуратуры политическим преследованием и результатом конфликта теперь уже бывшего генерального прокурора Святослава Пискуна с СДПУ(о) (ялтинский мэр является главой местной "ячейки" объединенных социал-демократов).

 

И хотя после отставки генпрокурора ялтинский городской суд отменил постановление прокурора Ялты от 18.10.2003 г. о возбуждении уголовного дела в отношении ялтинского городского главы Сергея Брайко и все обвинения по отношению к нему были сняты, данный случай говорит о том, что с неточностями в земельном законодательстве следует быть очень осторожным.

 

Алена Павленко
журнал Компаньон №3 (363)

Facebook

all news