Інвестиції за кордон: рахуємо на старті податки та ризики проєктів REIT та Build-to-Rent

Українські інвестори активно інвестують в закордонну нерухомість. Останні роки популярним варіантом стали вкладення в проєкти REIT та Build-to-rent. В чому полягають ризики таких інвестицій та які доведеться сплачувати податки, розповів аудитор, керуючий партнер K.A.C. Group Володимир Гаркуша.

Чому українці обирають REIT та Build-to-rent

Попри деякі відмінності організаційно-правових форм суб’єктів і процесу інвестування, всі вони мають спільну ідею. Вона полягає тому, що інвестор стає співвласником прибуткових об’єктів нерухомості як на стадії будівництва, так і в процесі експлуатації. Інвестор отримує дохід від частини оренди об’єкту нерухомості у відповідності до договору (тут існують деякі специфічні моменти). При цьому, дохід дійсно «пасивний», управлінням нерухомістю, пошуком орендарів, рекламою, ремонтом чи перепрофілюванням об’єкту займаються професіональні компанії з управління активами.

Така бізнес-модель з’явилась в США ще з шістдесятих років минулого століття (зараз це 60% світового REIT-ринку) і сьогодні успішно працює в понад сорока країнах світу. Інвестиції в проекти REIT та Built-to-rent поєднують в собі переваги й містять менше ризиків, аніж інвестиції в фінансові інструменти та прямі інвестиції в нерухомість. Тобто мають забезпечення в вигляді самих об’єктів нерухомості (на відміну від цінних паперів) і низький грошовий поріг входу в проект (в порівнянні з прямими інвестиціями в нерухомість).

Крім того, інвестор може вийти з проекту в будь-який момент шляхом продажу свого активу на ринку.

Враховуючи багаторічну практику функціонування проектів REIT та Built-to-rent, їх діяльність контролюється державними органами; всі документи та звіти є у відкритому доступі, що забезпечує повну прозорість; вони проходять щорічний незалежний аудит.

Одними з перших зарубіжних REIT-проектів, що з’явились в Україні — були грузинські проекти в Батумі. Потім до них долучились аналогічні проекти з Кіпру та Іспанії. Зараз вже існують синдикативні проекти, що поєднують пропозиції інвестицій в прибуткові об’єкти нерухомості в Польщі, Чехії, Словаччині одночасно.

Як обирають REIT-проєкт

На вибір закордонного REIT-проєкту для інвестування впливають такі важливі чинники:

• економічний аналіз: розмір нарахованих відсотків, порівняння показників з аналогічними проектами, операційні витрати та податкове навантаження;

• досвід REIT-проєкту на ринку, аналіз інформації про нього у відкритих джерелах;

• за можливості, аналіз його звітності за останні роки;

• стабільність регіону, де розміщуються об’єкти нерухомості.

Кожен з цих чинників досить важливий і не варто нехтувати жодним з них. Наприклад, популярний і загально відомий Кіпр — країна член ЄС, стабільне законодавство, розвинена будівельна галузь, сталий попит на нерухомість. Але, це острів з обмеженими земельними ділянками, особливо в межах доступності берегової лінії.

Популярні будівельні проекти в районі Пафоса межують, а інколи перетинаються, із земельними ділянками, що належали туркам-кіпріотам до розділу Кіпра в 1975 році на турецьку та грецьку частини. Тому, у випадку об’єднання двох частин острова, на ці будівельні ділянки будуть претендувати їх колишні власники — турки-кіпріоти.

Північну ж частину острова (Турецька республіка Північного Кіпру) взагалі не рекомендується розглядати як регіон для інвестицій, оскільки вона не визнана жодною країною світу, окрім Туреччини.

Обрали проєкт — що далі

Отже, коли, на основі всебічного аналізу, інвестор визначився з пріоритетним REIT-проектом, необхідно визначити важливі моменти, та потенційні ризики на які йому варто звернути увагу.

Перший крок — договір. Особлива увага — що саме (який інструмент) отримує інвестор. Це має бути цінний папір за яким нараховуються саме дивіденди, а не дохід, який може бути визначено як операційний (важливо з точки зору оподаткування).

В якості гарантії має бути зрозумілий інвесторові об’єкт, бо почасти цінні папери REIT-проєктів випускаються під кілька будівельних проектів, які можуть бути не цікаві інвесторові, закредитовані, або ризикові. Також важливо — умови виходу з проекту та приховані операційні витрати.

Оскільки мова йде про закордонні REIT-проєкти, може постати питання фінансового моніторингу потенційного інвестора. Особливо, коли йде мова про суттєві інвестиції. Треба бути готовим підтвердити джерела походження грошей аж до надання податкових декларацій.

Спосіб фінансування. На період воєнного стану в Україні існують валютні обмеження, пряма банківська оплата є не можливою. Тому деякі варіанти:

• через міжнародного брокера — наприклад, Interactive Brokers, Freedom Finance, XTB та інші;

• через українську ліцензовану інвесткомпанію — деякі з них надають доступ до іноземних ринків;

• за рахунок дозволеної до вивозу за кордон суми грошей у валюті;

• криптовалюта.

Але в будь-якому випадку, треба розуміти, що всі способи фінансування повинні відповідати вимогам фінансового моніторингу, законодавству України та держави куди інвестуються кошти.

Податкове резиденство. На сьогодні значна частина потенційних інвесторів в такі проєкти, будучи громадянами України, мають дозволи на проживання в інших країнах та оформили податкове резиденство цих країн. Їм треба розуміти, що обчислення і сплата податків будуть відбуватись за законами і, відповідно, податковими ставками цих країн, що може бути неприємною несподіванкою для них. Навіть, якщо платник може самостійно визначати своє податкове резиденство, в багатьох країнах дивіденди (а саме вони є основним доходом інвестора) оподатковуються в країні їх виникнення. Тим більше, коли мова буде йти про отримання операційного прибутку у випадку продажу фінансового інструменту REIT-проекту на ринку.

В Україні вітчизняні REIT-проекти є податковими агентами своїх інвесторів-фізичних осіб і сплачують податки за них (9% ПДФО за спрощеною ставкою та 5% ВЗ). У випадку аналогічних закордонних інвестицій — всі питання декларування, розрахунку та сплати податків є задачею самого інвестора.

Згідно з пп. 167.5.4 Податкового кодексу України, дивіденди, нараховані нерезидентами, підлягають оподаткуванню в Україні за ставкою 9 % та військовий збір. Якщо за кордоном податок було сплачено, сума зобов’язання в Україні підлягає зменшенню на відповідну суму. Для цього потрібно отримати в країні виплати дивідендів довідку про сплачені податки.

При розрахунку, виплаті та декларуванні дивідендів від REIT-проекту слід не забувати про курсові різниці (і їх можливе додаткове оподаткування), бо всі суми в розрахунках обчислюються в гривні за курсом НБУ. А також те, що за неподання, або не своєчасне подання Декларації про майновий стан та доходи фізична особа-платник податків несе відповідальність встановлену Податковим кодексом України.

Джерело