Строительство в Украине. Юридические аспекты

опубліковано: 07.12.2020

Турбулентність економіки протилежним чином позначається на планах компаній: одні ринок полишають, інші затверджують програми розвитку та твердим поступом рухаються до окресленої мети. Як розпочати будівництво виробничих, складських приміщень? Через яку бюрократію дозволів доведеться пройти – подаємо робочий матеріал від провідного юриста АК «Прайм» K.A.C. Group Анастасії Обертинської-Єніч.

Документальне оформлення процесу будівництва в Україні від альфи до омеги

Порядок отримання дозвільних документів для зведення об’єктів архітектури регулюється Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також низкою підзаконних нормативно-правових актів, посилання на які також будуть надані нижче за текстом довідки.

Відповідно до ч.4 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлює, що проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

Отримання замовником або проектувальником містобудівних умов та обмежень

Фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва (ч.2 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Містобудівні умови та обмеження надаються на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки) із додаванням передбачених законом документів.

Надання містобудівних умов та обмежень або прийняття рішення про відмову в їх наданні здійснюється відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури протягом 10 робочих днів з дня реєстрації заяви, затверджується наказом такого органу (ч.6 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Отримання технічних умов

Технічні умови – це комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об’єкта будівництва, які повинні відповідати його розрахунковим параметрам щодо водопостачання (з урахуванням потреб забезпечення пожежогасіння), тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод та телекомунікації.

Фізична чи юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває в її власності або користуванні, має право на одержання технічних умов згідно із поданою нею заявою (ст.30 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Технічні умови надаються протягом 10 робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви.

Розроблення проектної документації та проведення її експертизи у випадках, передбачених законом

Проектна документація на будівництво об’єктів розробляється з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних із дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил та затверджується замовником.

Порядок розроблення проектної документації встановлюється наказом Мінрегіону «Про затвердження Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів» від 16.05.2011 р. № 45 (далі також – «Порядок №45»).

Згідно з Порядком №45 для забезпечення проектування об’єкта будівництва замовник повинен надати генпроектувальнику (проектувальнику) вихідні дані на проектування. Основними складовими вихідних даних є:

містобудівні умови та обмеження;
технічні умови;
завдання на проектування. Завдання на проектування об’єктів будівництва складається з урахуванням вимог державних будівельних норм ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» і затверджується замовником за погодженням із генпроектувальником (проектувальником).

Генпроектувальник (проектувальник) і замовник визначають клас наслідків (відповідальності) об’єкта (об’єктів, що входять до складу комплексу (будови)), на підставі якого встановлюється кількість стадій проектування.

Питання, чи необхідне проведення експертизи проектної документації, вирішується залежно від визначеного класу наслідків (відповідальності) об’єкта. За ст.32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» віднесення об’єкта до певного класу наслідків (відповідальності) здійснюється проектною організацією за погодженням із замовником будівництва.

Статтею 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що не підлягають обов’язковій експертизі проекти будівництва об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), крім визначених законом випадків.

Обов’язковій експертизі підлягають проекти будівництва об’єктів, які:

1) за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, – щодо додержання нормативів з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної, техногенної, ядерної та радіаційної безпеки, міцності, надійності, довговічності будинків і споруд, їх експлуатаційної безпеки та інженерного забезпечення, у тому числі щодо додержання нормативів з питань створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення;

2) споруджуються на територіях із складними інженерно-геологічними та техногенними умовами, – в частині міцності, надійності та довговічності будинків і споруд;

3) споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, якщо їх кошторисна вартість перевищує 300 тисяч гривень, – щодо кошторисної частини проектної документації;

4) підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля» в частині врахування результатів оцінки впливу на довкілля.

Згідно з Порядком затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.05.2011 р. № 560, експертизу проводять експертні організації незалежно від форми власності, що відповідають визначеним Мінрегіоном критеріям і відомості про які внесені Мінрегіоном до Реєстру будівельної діяльності.

Замовником експертизи є: замовник будівництва або проектувальник, якщо це передбачено договором на виконання проектно-вишукувальних робіт. Проведення експертизи здійснюється за договорами, укладеними між замовником експертизи та експертною організацією згідно із законодавством.

Для проведення експертизи її замовник подає експертній організації проект будівництва, розроблений у порядку, встановленому Мінрегіоном, у паперовій (не більш як у трьох примірниках) та електронній формах або у вигляді електронних документів, формат яких визначається договором.

Строк проведення експертизи не повинен перевищувати:

для об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками (відповідальності) – 30 календарних днів;
для об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними (СС1) наслідками, що споруджуються на територіях із складними інженерно-геологічними та техногенними умовами – 15 календарних днів.

Експертна організація за результатами проведеної експертизи надсилає її замовникові експертний звіт.

Затвердження проектної документації

Проектна документація затверджується відповідно до Порядку затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.05.2011 р. № 560.

Статтею 7 Закону України «Про архітектурну діяльність» встановлено, що проект об’єкта архітектури розробляється під керівництвом або з обов’язковою участю головного архітектора проекту та/або головного інженера проекту, які мають відповідний кваліфікаційний сертифікат.

Проект об’єкта архітектури завіряється підписом і скріплюється особистою печаткою головного архітектора проекту та/або головного інженера проекту, які мають кваліфікаційний сертифікат.

Проектна документація на будівництво об’єктів, розроблена відповідно до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, не підлягає погодженню з відповідними органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, органами охорони культурної спадщини, державної санітарно-епідеміологічної служби і природоохоронними органами.

Проекти об’єктів архітектури затверджуються замовником.

Виконання підготовчих та будівельних робіт

Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі дозволу на виконання будівельних робіт.

При цьому ще до отримання дозволу на виконання будівельних робіт Замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 р. № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт».

Статтею 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що Замовник має право виконувати будівельні роботи після:

подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю – щодо об’єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1). Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються постановою Кабінету Міністрів України від 04.2011 р. № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт»; або

видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт – щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно ізЗаконом України «Про оцінку впливу на довкілля».

Дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об’єктів (крім об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1))

Перед прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта замовник забезпечує проведення контрольного геодезичного знімання такого об’єкта. Контрольне геодезичне знімання здійснюється особами, які в установленому законом порядку включені до Державного реєстру сертифікованих інженерів-землевпорядників або Державного реєстру сертифікованих інженерів-геодезистів.

Особа, яка здійснила контрольне геодезичне знімання об’єкта, вносить його результати до Реєстру будівельної діяльності з присвоєнням реєстраційного номера в цій системі.

Здійснення технічної інвентаризації

Статтею 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна – це комплекс робіт з метою визначення складу, фактичної площі, об’єму, технічного стану та/або визначення змін зазначених характеристик за певний період часу із виготовленням відповідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) з використанням Реєстру будівельної діяльності.

Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна проводиться фізичною особою – підприємцем або юридичною особою, у складі якої працюють один або більше відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних зі створенням об’єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію та отримали кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт із технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна відповідно до Закону України «Про архітектурну діяльність».

Строк виконання робіт, розмір та порядок оплати робіт із технічної інвентаризації визначаються у договорі за домовленістю сторін.

Порядок здійснення технічної інвентаризації затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127 Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Прийняття рішення про реєстрацію (повернення) декларації про готовність об’єкта до експлуатації, яка подана в паперовій формі, видачу (відмову у видачі) сертифіката здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня подання відповідних документів.

Порядок реєстрації декларації або видачі сертифіката регулюється Постановою Кабінету Міністрів України «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів» від 13.04.2011 р. № 461.

Таким чином, процедура отримання дозвільної документації на здійснення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію залежить насамперед від того, до якого класу об’єктів буде віднесено будівлю чи споруду згідно з проектом – до об’єктів з незначними наслідками (СС1) або до об’єктів з середніми (СС2) чи значними (СС3) наслідками. Строки завершення проекту та введення будівлі в експлуатацію залежать від проектувальної організації, оскільки законодавством не регламентовано час, протягом якого належить виготовити проект забудови. Крім цього, законодавчо не встановлені строки здійснення таких процесів як проведення технічної інвентаризації, проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об’єктів (здійснюється за договором із особами, які мають право надавати такі послуги, строк встановлюється в такому договорі). Законодавством в цілому передбачені строки окремих етапів процесу отримання дозвільної документації на будівництво, а саме:

одержання містобудівних умов та обмежень – 10 робочих днів з дня реєстрації заяви;
одержання технічних умов – 10 робочих днів з дня реєстрації заяви;
експертиза проектної документації – до 30 календарних днів;
отримання дозволу на виконання будівельних робіт – 10 робочих днів з дня реєстрації заяви;
реєстрація декларації про готовність об’єкта до експлуатації або отримання сертифіката – 10 робочих днів з дня реєстрації заяви.

Найсвіжіше

Категорії