Відкриті можливості для укладення договорів відчуження нерухомості

Ми продовжуємо інформувати вас про новини у сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, речових прав на нерухоме майно та роботи нотаріусів у воєнний час. Нещодавно Кабінет Міністрів України прийняв постанову від 19 квітня 2022 р. № 480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану». Відповідно до цього нормативно-правового акту, в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням таких особливостей (заборон):

1. З’явилась можливість укладення договорів щодо цінного майна, в тому числі нерухомості

Нотаріуси, включені до затвердженого Міністерством юстиції переліку, мають право вчиняти нотаріальне посвідчення:

– договорів щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна;

– спадкових договорів;

– договорів іпотеки;

– договорів про заміну кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя;

– договорів про встановлення довірчої власності на нерухоме майно;

– договорів про визначення розміру часток у праві спільної власності;

– договорів поділу спільного майна подружжя (виділу з нього);

– позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк не менш як три роки;

– відчуження цінних паперів, корпоративних прав, у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення);

– довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа;

– засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи;

– видачі свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їх спільної заяви, свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (електронних аукціонів), у тому числі тих, що не відбулися.

2. Укладення договорів щодо цінного майна не здійснюється на територіях, де відсутній доступ до державних реєстрів

Вчинення нотаріальних дій щодо цінного майна нотаріусами, робоче місце (контора) яких розташовано в межах адміністративно-територіальної одиниці, що входить до затвердженого Міністерством юстиції переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану, забороняється.

3. Встановлено особливості посвідчення договорів щодо нерухомого майна:

– забороняється нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна, крім випадків набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності;

– забороняється нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, іпотеки, про задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), а також нотаріальне засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, які укладаються (підписуються) від імені фізичної особи – відчужувача (іпотекодавця, довірчого засновника) на підставі довіреності;

– нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно здійснюється виключно за місцезнаходженням такого майна, крім нерухомого майна, розташованого у м. Києві або Київській області. Нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно, розташоване у м. Києві або Київській області, здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце (контора) якого розташовано у м. Києві або Київській області, за місцезнаходженням такого майна, або місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи – однієї зі сторін відповідного договору.

4. Нотаріальні дії за участю громадян або юридичних осіб РФ не проводяться

Нотаріальні дії за зверненням громадян РФ (крім тих, що проживають на території України на законних підставах), юридичної особи, утвореної та зареєстрованої відповідно до законодавства Російської Федерації, або юридичної особи, кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником (акціонером) якої є громадянин Російської Федерації, що має частку у статутному капіталі 10 і більше відсотків, крім того, що проживає на території України на законних підставах, або юридична особа, утворена та зареєстрована відповідно до законодавства Російської Федерації – не вчиняються, нотаріус відмовляє. Розпочаті, але не завершені нотаріальні дії – зупиняються.

Ця норма діє до прийняття та набрання чинності законом щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором, та не поширюється на нотаріальні дії із засвідчення справжності підпису на заяві про вихід з громадянства Російської Федерації та посвідчення заповіту військовополоненого.

5. Без використання спеціальних бланків здійснюється:

– посвідчення довіреностей (крім довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва або майновими правами щодо майбутнього нерухомого майна, коштами на рахунках у банківських та інших фінансових установах, а також транспортними засобами на строк більше трьох місяців, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа);

– засвідчення справжності підпису на заяві про надання дозволу на тимчасовий виїзд дитини за кордон.

Окрім викладеного вище, постановою уряду встановлено низку змін щодо порядку державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань та речових прав на нерухоме майно. Зокрема визначено, що під час воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування державна реєстрація проводиться/забезпечується з урахуванням таких особливостей:

1. I.Державна реєстрація здійснюється державними реєстраторами та нотаріусами, включеними до спеціального переліку Мін’юстом.
2. II.Якщо юридична особа зареєстрована в межах адміністративно-територіальної одиниці, що входить до затвердженого Міністерством юстиції переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, державна реєстрація проводиться незалежно від місцезнаходження такої юридичної особи.

III. Державна реєстрація на підставі документів, щодо яких законодавством вимагається нотаріальне посвідчення або нотаріальне засвідчення справжності підпису, проводиться нотаріусом лише у разі посвідчення цих документів (засвідчення справжності підпису на них) таким нотаріусом, крім визначених законодавством випадків передачі йому відповідних заяв/документів для державної реєстрації територіальним органом Міністерства юстиції. Таким чином, нотаріус зможе зареєструвати право власності на нерухоме майно тільки у випадку, якщо саме він посвідчив відповідний договір щодо відчуження цього майна.

1. IV.Забороняється державна реєстрація:

1) права власності (довірчої власності) на підставі договорів щодо відчуження нерухомого майна, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), які укладені від імені фізичної особи – відчужувача (довірчого засновника) на підставі довіреності;

2) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі договорів, посвідчених нотаріусом у період з 25 лютого 2022 р. до дня його включення до переліку нотаріусів;

3) державна реєстрація права власності на нерухоме майно до закінчення одного місяця з дня проведення попередньої державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, коли право власності набуто у порядку спадкування або державної реєстрації прав у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності;

4) державна реєстрація права власності на нерухоме майно:

– у зв’язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо);

– у зв’язку з передачею майна у власність фізичним та юридичним особам, що вийшли із складу засновників (учасників) юридичної особи;

– на підставі договору іпотеки за споживчим кредитом, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки;

– державна реєстрація змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в Єдиному державному реєстрі, на підставі договорів щодо відчуження корпоративних прав або актів приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, які укладені (підписані) від імені відчужувача – фізичної особи на підставі довіреності.