Захист прав добросовісного набувача: як змінилося законодавство

12 березня 2025 року Верховна Рада України прийняла Закон № 4292-IX про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача.

Це стало важливим кроком на шляху гармонізації українського законодавства з європейськими стандартами та забезпечення права громадян на мирне володіння майном.

Основні зміни, запроваджені законом:

1. Встановлення чіткого строку давності для витребування майна в добросовісного набувача

Відповідно до нової редакції статті 391 Цивільного кодексу України, у разі якщо орган державної влади або орган місцевого самоврядування за відсутності повноважень вчинив дії, спрямовані на відчуження майна (передачі його у власність), внаслідок чого набувачем такого майна стала приватна особа, держава або територіальна громада в особі уповноважених органів має право витребувати майно із чужого незаконного володіння, тобто звертатися до суду з віндикаційним позовом.

При цьому держава або територіальна громада втрачає право витребувати нерухоме майно, якщо з моменту державної реєстрації права власності за першим набувачем минуло більше 10 років.

Порядок обчислення та перебігу вказаного строку не переривається зі зміною першого та подальших набувачів.

Наприклад, якщо в 2010 році місцева рада без належних повноважень передала землю у власність, то через понад 10 років держава вже не може її витребувати, навіть якщо передача була незаконною.

2. Компенсація вартості витребуваного майна

У разі задоволення позову компетентного органу або прокурора про витребування нерухомого майна у покупця, суд одночасно вирішує питання про компенсацію вартості такого майна.

Сума компенсації визначається на основі експертно-грошової оцінки, проведеної сертифікованим суб’єктом оціночної діяльності, станом на дату подання позовної заяви.

Рішення суду про витребування майна ухвалюється за умови попереднього внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором вартості майна на депозитний рахунок суду.

Держава або територіальна громада, яка компенсувала добросовісному набувачеві вартість майна на підставі рішення суду, має право вимагати стягнення виплачених коштів із особи, з вини якої майно незаконно вибуло з володіння власника.

3. Коли строк позовної давності не застосовується

Варто врахувати, що 10-річний строк не поширюється на випадки безоплатного отримання майна (зокрема, при даруванні). У такому разі власник майна має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Також граничний 10-річний строк не підлягає застосуванню, якщо майно на момент такого вибуття належало до:

• об’єктів критичної інфраструктури або об’єктів державної власності, що мають стратегічне значення для економіки і безпеки держави;

• об’єктів та земель оборони;

• територій та об’єктів природно-заповідного фонду та гідротехнічних споруд;

• пам’яток культурної спадщини, які не підлягали приватизації.

4. Зворотна дія закону в часі

Звертаємо увагу, що положення Закону № 4292-IX мають зворотну дію в часі:

• якщо судом першої інстанції розглядається справа за позовом компетентного органу про витребування нерухомого майна у добросовісного набувача, в рамках якої визначаються умови та порядок компенсації набувачеві вартості такого майна;

• у частині порядку обчислення та перебігу граничного строку для витребування чи визнання права щодо нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано до дня набрання чинності Законом.

Слід зазначити, що суд застосовує позовну давність лише за заявою сторони у спорі, зробленою до ухвалення рішення у справі. Суд за власною ініціативою не має права застосувати позовну давність. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Закон № 4292-IX набрав чинності 09 квітня 2025 року та має забезпечити непорушність права приватної власності і сприяти підтримці балансу між приватними та державними інтересами.

Юристи та консультанти K.A.C. Group будуть раді проконсультувати з питань, пов’язаних зі змінами в законодавстві, а також надати всебічну юридичну підтримку.

Закон № 4292-IX