Податок на нерухомість: що змінять, як будемо платити

Нещодавно парламентський комітет з питань фінансів, податкової та митної політики анонсував зміни розрахунку податку на нерухомість. Про те, навіщо хочуть змінити податок і в чому суть новацій, «Мінфіну» розповів керуючий партнер KAC Group Володимир Гаркуша.

Український бюджет тріщить по швах. За повідомленням Казначейської служби, в жовтні дефіцит держбюджету склав 30,44 млрд грн, а за десять місяців — досяг 112 млрд грн. В таких умовах влада змушена шукати додаткові джерела наповнення скарбниці.

У фокусі — внутрішні резерви. Великий і середній бізнес (через їх власників) планується додатково і величезно дооподаткувати через прийняття закону про податкову амністію (Проект №1232). А широкі верстви платників податків чекають новацій у Податковому кодексі, що стосуються податку на нерухомість.

Будуть концептуально змінюватися як ставки податку, так і його об’єкт. Ідея — дістатися до кишень заможних платників податків, які володіють нерухомістю великої площі або розташованої у престижних районах. Класичний підхід — «мир хатам, війна палацам!». Але чи так це насправді?

Як платимо зараз

Зараз податок на нерухомість щорічно повинні платити ті, хто володіє «наднормативними квадратами». Норми такі: 60 кв м — для квартири або квартир (незалежно від їх кількості), 120 кв м для — житлового будинку або будинків (незалежно від кількості).

Наприклад, власник квартири площею 72 кв м оплатить тільки за 12 кв м.
Згідно із законодавством, податок розраховується як відсоток від мінімальної зарплати, але не більше 1,5% за кожен «наднормативний» квадратний метр. Може бути і менше — кінцеву ставку визначає місцева влада. А суми від сплаченого податку йдуть до місцевих бюджетів.

Отже, гіпотетичний власник квартири площею 72 кв м оплатить максимум по 62,59 грн за кожен з додаткових 12 кв м (4173 грн х 1,5%). Мінімальна ж ставка в Україні у 2020 році становить 0,01% або 42 коп.

До чого готуватися

Найголовніший акцент — це, по суті, зміна об’єкта оподаткування: з кількості наднормативних квадратних метрів, незалежно від місця їх знаходження і якості об’єкта, на оцінну вартість цієї нерухомості. Є пропозиції стягувати податок з усієї площі об’єкта нерухомості, тобто не враховувати «безподаткові» 60 і 120 метрів. Ставка при цьому знижується до 0,2% -0,3%. Тоді не буде сенсу прописувати в квартирах/будинках купу «співвласників».

До речі, у «локомотива» податкових новацій в українському законодавстві — голови Комітету Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики Данила Гетьманцева у власності квартира в 59,95 м (дані з відкритих джерел) не дотягує 0,5 м до порогу «заможного домоволодіння».

У цьому контексті найважливіший посил — застосування оціночної вартості об’єкта нерухомості при обчисленні податку. Пропонується проводити раз на 5 -10 років експертну оцінку оподатковуваного об’єкта з урахуванням його місця розташування, віку, рівня і якості будівництва.

Таким чином, наприклад, з 300 «квадратів» на київському Хрещатику доведеться заплатити набагато більше, ніж з 300 кв.м на черкаській центральній вулиці. Тоді як зараз податок (за інших рівних умов) сплачується однаковий. Знову ж таки, це хороший грунт для подальших судових суперечок на предмет об’єктивності експертної оцінки.

Податок на нерухомість належить до місцевих податків, його ставка та збір регулюються місцевими органами. Слід очікувати, що з масштабним збільшенням обсягів надходжень до місцевого бюджету таких коштів, у місцевих органів виникне бажання активніше адмініструвати цей процес. Перш за все — контролювати обов’язкову реєстрацію договорів оренди через ЖЕКи і сільради.

Варто звернути увагу, що нововведеннями пропонується оподатковувати формально нежитлові приміщення — паркінги, тераси, прибудови. А вони часто використовуються як дохідна нерухомість при здачі в оренду. Туди ж і МАФи.

Також планується оподатковувати об’єкти (приміщення), що не введені в експлуатацію, але фактично використовуються. У деяких країнах, типу Єгипту, такі «недобудовані» будинки експлуатуються десятиліттями.

Також дохідна нерухомість не передбачає пільг зі сплати податку. У цьому випадку перед ним рівні і інваліди, і пенсіонери, і багатодітні сім’ї. Законодавці цілком резонно визначили церкви, синагоги, дацани та інші культові споруди як об’єкти нерухомості комерційного призначення.

Важливо розуміти, що реально дуже велика кількість громадян України використовують нерухомість (і часто таку, що не приносить активний рентний прибуток), як можливість збереження зароблених/накопичених грошей, не довіряючи банкам, інвестиційним інститутам тощо.

З урахуванням звуження ринку оренди нерухомості, такі «рантьє» отримують цілком собі активний податок на пасивний актив. Крім того, якщо таких об’єктів у власності більше п’яти, то з кожного наступного застосовується податковий коефіцієнт 3. Втім, слід взяти до уваги, що умовно «зайва» квартира часто є єдиним джерелом доходів для літніх людей з пенсією у дві-три тисячі гривень.