Укладення договорів про відчуження нерухомого майна в умовах воєнного стану: які можливості пропонуються

В часи війни як громадяни, так і суб’єкти господарювання зазнають фінансових втрат, внаслідок чого може виникнути необхідність відчуження належної їм нерухомості для отримання грошових коштів. Крім цього, в країні наразі існує велика кількість вимушено переміщених осіб. Певна частина з них втратила житло, тож питання придбання нерухомості на тилових територіях для таких людей також актуальне. Розглянемо можливості укладення договорів щодо відчуження майна (купівля-продаж, міна, дарування) під час війни.

Цивільним кодексом України передбачено наступне:

– договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657);

– кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін (ч. 2 ст. 715). До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов’язання (ст. 716). Отже, з огляду на положення ст. 657 Цивільного кодексу України, якщо предметом міни є нерухомість, то такий договір також укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

– договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 719).

Отже, договори відчуження нерухомого майна укладаються у письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.

Окрім нотаріального посвідчення правочину щодо нерухомості, законодавство передбачає необхідність державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ч. 1 ст. 182 Цивільного кодексу України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Реєстрація здійснюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Питання державної реєстрації речових прав в умовах війни врегульоване Постановою Кабінету Міністрів України від 06.03.2022 р. № 209 «Деякі питання державної реєстрації в умовах воєнного стану та внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 164», згідно з якою державна реєстрація:

– проводиться державними реєстраторами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб, яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.

– проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна;

– доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно буде наявний на адміністративно-територіальних одиницях, які не включені Міністерством юстиції до переліку регіонів, в яких припиняється доступ користувачів до цього реєстру.

За повідомленням Міністерства юстиції України, ним було ухвалено Перелік адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану (наказ набирає чинності 08 квітня 2022 року). Наразі текст переліку не оприлюднено. Зазначено лише, що підготовлені зміни щодо виключення з вказаного Переліку Київської, Чернігівської, Сумської областей та міста Харкова, про прийняття яких буде повідомлено додатково.

Таким чином, якщо в питанні державної реєстрації речових прав є певне розуміння щодо доступу державних реєстраторів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, то щодо доступу до нього нотаріусів – на сьогодні така можливість не передбачена. У зв’язку із цим об’єктивно, виходячи з норм законодавства, нотаріус не може ані посвідчити договір про відчуження нерухомого майна, ані провести державну реєстрацію речового права.

Оскільки для відчуження нерухомості необхідне як нотаріальне посвідчення договору, так і державна реєстрація права, укласти наразі такий договір не видається можливим.

Чи можна укласти попередній договір?

Відповідно до ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Отже, попередні договори щодо нерухомості укладаються у письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню.

Таким чином, можливість укладення попереднього договору на сьогодні також відсутня.

Чи можна укласти договір у простій письмовій формі?

Юристи застерігають від укладення договорів про відчуження нерухомості у письмовій формі з умовою про подальше нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію договору. Це пов’язано, перш за все, з тим, що відсутня можливість перевірити реального власника майна, наявність на майні обтяжень тощо, як це робить нотаріус при посвідченні договору. Зокрема, при підготовці до укладення правочину щодо нерухомості нотаріус здійснює низку дій, серед яких можна виділити:

– перевірку відсутності податкової застави, заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 2.2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. № 296/5).

– перевірку відсутності обтяження нерухомого майна іпотекою шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 2.4 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. № 296/5).

В будь-якому випадку у разі укладення такого договору відсутні правові наслідки по набуттю нерухомого майна у власність іншої особи, а у разі відмови власника у подальшому від укладення нотаріально посвідченого договору права набувача, доведеться захищати в суді та визнавати договір дійсним. Відповідно до ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Надалі юристи Адвокатської компанії «Прайм» будуть слідкувати за повідомленнями та нормативно-правовими актами Міністерства юстиції України з питань надання нотаріусам доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.